Alta do preço dos imóveis desacelera no trimestre, mostra FipeZap

O índice FipeZap — calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o portal Zap Imóveis — apontou desaceleração do ritmo de aumento dos preços de imóveis no primeiro trimestre. No combinado das sete cidades que compõem o indicador, houve alta de 2,7%, ante a elevação de 4% nos três primeiros meses de 2012 e de 6,4% no primeiro trimestre de 2011.

Em março, houve aumento de 0,9% no indicador composto, que abrange 16 cidades, para R$ 6,612 mil o metro quadrado. A variação foi semelhante à de fevereiro. Houve queda de preços no Distrito Federal e em Fortaleza, de 0,1% e 0,6%, respectivamente. As maiores altas foram registradas no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, de 1,3% e 1,2%, respectivamente.

Fonte: Valor Econômico

A Gangorra dos Preços

por João Teodoro da Silva

Para quem, nos anos recentes, tem assistido a uma contínua alta no valor dos imóveis, o ano de 2013 desponta com significativa novidade para o mercado imobiliário: os preços irão se estabilizar e, em alguns casos, começar a se retrair. Levantamentos recentes feitos pelo Sistema Cofeci-Creci identificam que o boom imobiliário entrará em nova etapa.

A partir de agora, iremos assistir a uma fase de estabilização. Os preços irão se aproximar mais da realidade mercadológica e, assim, do bolso do consumidor, de acordo com a singular lei de oferta e procura. Esse movimento se iniciou em 2012. Irá alterar o cenário atual, de constantes altas, e afetar todos os setores do mercado imobiliário, da comercialização ao mercado de locação.

Somente onde haverá grandes eventos, como Copa do Mundo e Olimpíadas, ainda há possibilidade de alguma majoração nos preços. E, ainda nesse contexto, a situação será singular e momentânea. O recente boom imobiliário no Brasil reacendeu um setor que estava estagnado. E causou uma disparada de preços, que chegou até mesmo a desequilibrar a lógica e a aritmética vigentes nesse mercado. Enquanto os Estados Unidos enfrentavam uma grave crise, originada numa bolha imobiliária, o Brasil via o segmento explodir, em função de uma imensa demanda reprimida nos anos anteriores. Num primeiro olhar, muitos identificaram aqui também a ameaça de uma bolha.

A mesma, felizmente, nunca ocorreu no Brasil. Agora, teremos que estar preparados para enfrentar um segundo momento: a estabilização dos preços e até mesmo um retrocesso nas tabelas de comercialização, de investimento e até mesmo da presença do setor e seus índices na macroeconomia nacional. Em muitos centros urbanos, as construtoras voltadas para as classes média e alta retraíram investimentos. Necessitam comercializar o estoque acumulado. Para isso, terão que rever valores e condições, e precisar ainda mais de um bom agente comercializador, o corretor de imóveis, para conquistar o cliente. Voltando no tempo, é necessário rememorar a sequência histórica.

Tudo começou em 2005, após a Lei Federal 10.931, em vigor a partir de agosto de 2004.Em seu texto, a nova regulamentação atacava dois pontos cruciais naquele momento. Primeiro, a lei ampliou a segurança de quem investe em um imóvel, regulamentando o patrimônio de afetação. Assim, afastou os fantasmas herdados de casos como a Encol, que ainda eram muito fortes no imaginário do consumidor. Em sua segunda parte, a regra induziu o sistema financeiro a destinar recursos para o crédito imobiliário. Com isso, promoveu a oferta de financiamentos, ampliou o acesso ao crédito com extensão no limite de prazos para a quitação e da idade dos aspirantes ao benefício, desburocratizou a concessão de financiamentos, estimulou a concorrência saudável no mercado financeiro por melhores condições ofertadas ao consumidor. Uma medida complementar também ajudou no aquecimento do mercado, com a possibilidade de financiar não só imóveis novos, mas também usados.

Em seguida, os benefícios, até então direcionados a imóveis residenciais, abrangeram também unidades comerciais.

Veio o Programa Minha Casa, Minha Vida para agregar força e complementar a política habitacional. O boom imobiliário, com tantas alavancas, nada mais foi do que a descompressão de um mercado que estava reprimido desde o Plano Collor. Assim como interpretamos o boom imobiliário como um crescimento ávido, nosso desafio agora será não considerar o equilíbrio que se avista como momento recessivo. Ao analisar os números que deverão permear o mercado em 2013, teremos de considerar que a gangorra que subiu nos últimos anos, começa a baixar -e não sabemos em que ponto irá interromper o movimento -, mas segue criando oportunidades para todos.

Pesquisa recente aponta que mais de 7 milhões de consumidores das classes C e D esperam adquirir um imóvel nos próximos dois anos. Há crédito imobiliário disponível para isso.

O momento, agora, é de reflexão e redirecionamento. O mercado continuará aquecido, mas voltado a novos segmentos, com muitas e boas oportunidades para consumidores, vendedores e intermediários das operações imobiliárias.

✽ PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (SISTEMA COFECI- CRECI)

Prefeitura quer zerar 800 alvarás com pendência.

Nova secretária quer atingir meta até o fim deste ano e começou resolvendo questão com construtores

Zerar o estoque de 800 alvarás pendentes é a meta para 2013 da Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente de Fortaleza (Seuma, antiga Semam), de acordo com o afirmado pela titular da pasta, a arquiteta Águeda Muniz. Todos os processos estão sob análise desde a gestão passada e, para serem liberados, precisam que os construtores apresentem algum documento.

Com este objetivo, ela disse já ter resolvido o impasse com o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Ceará (Sinduscon-CE) sobre a Taxa Compensatória Ambiental (TCA) - cobrada pela Prefeitura e contestada pela entidade representativa das construtoras.

"Ela (Águeda Muniz) apresentou para nós a campanha ´Estoque Zero´, que visa zerar os processos com pendências e criar novos procedimentos. Todos dentro da lei, claro", contou o vice-presidente do Sinduscon-CE, André Montenegro. De acordo com o empresário, a Prefeitura passou a respeitar a liminar que isentava as construtoras dos 0,5% de TCA e acabou com o embargo às 81 obras em Fortaleza, as quais contabilizavam R$ 4,8 bilhões em investimentos. Montenegro também contou de uma reunião marcada com a titular da Seuma, para a semana que vem, quando os filiados ao Sinduscon-CE deverão apresentar melhorias no "fluxograma apresentado pela Secretaria".

"A meta é trabalhar de forma compromissada com o rigor técnico, transparência e agilidade para, ainda neste ano, reduzir o estoque de processos existentes", reforçou Águeda. Ela ainda disse, sem citar nomes, que "vem buscando entendimento com todos os setores ligados ao planejamento e controle das questões urbanas e ambientais", como a Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo e o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do Ceará (Crea-CE).

Poluidores devem pagar

Ainda sobre o impasse da TCA, a nova titular do Meio Ambiente da Capital explicou que todo empreendimento considerado potencialmente poluidor, com mais de 1.000 m² de área, situado em regiões onde a questão ambiental é mais delicada ou não haja rede de esgotamento sanitário, "é passível de licenciamento". Ou seja, construções dentro deste perfil devem pagar a Taxa Compensatória Ambiental à Prefeitura.

Análises e prazos

Além do ´Estoque Zero´ revelado por André Montenegro, a secretária informou sobre a elaboração de um estudo para mapear os processos existentes no setor de análise ambiental, o que fez a nova diretoria da Seuma conhecer os processos jurídicos já de posse da pasta.

"O fluxo de análise está sendo revisto de forma a otimizar o prazo de análise mas, jamais, flexibilizar ou impedir o rigor da análise", pontuou.

Já o tempo de análise pela Seuma não é fechado pela secretária. De acordo com ela, o tempo de emissão dos alvarás e licenças é diferenciado e depende, principalmente, das pendências e notificações de cada construtora. Dentro do trâmite, são necessárias, além dos alvarás emitidos pela Seuma, as licenças Prévia (LP), de Instalação (LI) e de Operação (LO).

Urbanismo na Capital

Perguntada sobre quais alterações o nome ´Urbanismo´ traz para a secretaria que dirige, Águeda afirma que, além das análises de projetos "no que se refere à emissão de alvarás e licenças", estão sob a alçada do novo termo as ações voltadas para o plano de drenagem de Fortaleza (em parceria com a Secretaria de Infraestrutura) e "a fiscalização relacionada à poluição visual, sonora e ambiental" (integrada às Secretarias Executivas Regionais - SERs).

Segundo Águeda, os trabalhos de fiscalização começaram durante o Carnaval, quando disse ter intensificado as ações de fiscalização contra paredões de som em Fortaleza.

Ela ainda garantiu que os fortalezenses já sentem as ações que o Urbanismo acrescentado à pasta proporcionou à Capital.

"A Seuma diariamente recebe e-mails e telefonemas de denúncias e a orientação é que todas sejam respondidas", finalizou.

Construtoras reivindicam novo zoneamento aéreo em Fortaleza. Sinduscon quer mudanças.

Objetivo é aumentar os limites de altura para a construção de novos prédios em áreas com restrições.

O Sindicato da Indústria da Construção Civil no Ceará (Sinduscon-CE) está pleiteando, junto ao Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), órgão ligado ao Comando da Aeronáutica, a modificação da Zona de Proteção do Aeroporto de Fortaleza. Segundo o presidente do Sinduscon-CE, Roberto Sérgio, o zoneamento atual tem inviabilizado novos projetos em áreas de expansão imobiliária da Capital. Segundo ele, nesta semana estaria agendada uma reunião com o Decea, no Rio de Janeiro. No entanto, o encontro foi desmarcado a pedido do órgão e reagendado para depois do Carnaval.

Conforme Roberto Sérgio, bairros no entorno da avenida Washington Soares apresentam restrições para construção de edifícios de mais de 14 pavimentos. “Pelo Plano Diretor da Prefeitura dava para ter 22 andares. Com o Plano da Aeronáutica eu perco oito pavimentos. O projeto é inviável”, explica.

Em vigor desde 2006, a portaria nº 104 do Decea, também chamada de Zona de Proteção, estabelece os limites para a construção de prédios na área de influência do aeroporto da capital cearense. De acordo com documento, zonas da capital estão impedidas de ter construções acima da altura permitida a fim de não afetar o tráfego de aeronaves. No Edson Queiroz, Luciano Cavalcante e Cidade dos Funcionários o limite máximo é de 77 metros de altitude (considerando a altura do terreno em relação ao nível do mar) ou 52 metros de desnível (nesse caso, comparando a altura do local da obra com a altitude da pista do aeroporto, que é de 25 metros).

Em áreas mais próximas da pista do aeroporto, a restrição é ainda maior. No São João do Tauape, Aerolândia, Vila União, Parreão, Serrinha, Dias Macedo e Boa Vista, o limite de altitude é de 61 metros ou 36 metros de desnível.

Segundo Sérgio, as regras em vigor deixam vários edifícios da capital fora do padrão. “Na atual situação, uma obra igual a Torre Quixadá não passa. É uma discussão muito grande, é tecnicamente difícil de um entendimento. Então, eu já estou convencido que a solução é política”, diz.

Impasse

De acordo com a titular da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) de Fortaleza, Águeda Muniz, a responsabilidade sobre o espaço aéreo é da Aeronáutica, cabendo à Prefeitura a ordenação da ocupação do solo. “Nós, como município, temos de obedecer. Sempre temos de observar as restrições”, afirma.

Segundo a secretária, a portaria do Decea tem sido obedecida nos projetos autorizados. No entanto, segundo ela, há casos “pontuais”, na Capital, de edifícios que fogem aos limites de altura previstos pela Aeronáutica. “Tem prédio que é pra ter 20 pavimentos, mas parou no décimo ou nem começou a obra, porque não pode construir mais de 10 (pavimentos). Isso existe, mas é uma questão que teremos de resolver com a Aeronáutica”, explica.

De acordo com o Comando da Aeronáutica, por meio da assessoria de imprensa, a solicitação do Sinduscon-CE está sendo revista pelo Decea.

Por quê

ENTENDA A NOTÍCIA

A modificação da Zona de Proteção Aérea do Aeroporto de Fortaleza iria possibilitar, conforme o Sinduscon-CE, a construção de empreendimentos em bairros da Capital que, atualmente, apresentam limitações.

Fonte: O Povo

Agência de Desenvolvimento do Estado do Ceará articula criação da Câmara Setorial da Indústria Imobiliária.

Com o objetivo de criar uma Câmara Setorial da Indústria Imobiliária, a Agência de Desenvolvimento do Estado do Ceará (Adece) reuniu vários representantes do setor imobiliário na última sexta-feira, 01/02/2013, no auditório de sua sede. No encontro foram discutidas várias ações de parceria, envolvendo e aproximando os setores público e privado, a fim de desenvolver o setor imobiliário do Estado.

Participaram da reunião os representantes de 21 instituições públicas e privadas, que formam o elo da cadeia produtiva imobiliária. Compareceram membros de incorporadoras e construtoras, corretores de imóveis, cartórios, bancos, gestores de órgãos de meio ambiente e turismo das administrações municipal e estadual, sindicatos, conselhos e demais interessados.

Segundo o presidente da Adece, Roberto Smith, o objetivo da Câmara é criar elementos de contato entre o setor privado e setor governamental. “Queremos estabelecer os elementos que sejam necessários para desatravancar certos processos que não caminham, questões como incentivos fiscais, aumento de produtividade, melhoria da formação da mão de obra, entre outras ideias e discussões que realmente resultem em ações sólidas para o setor no Estado”, explica Roberto Smith.

Para o consultor de marketing Paulo Angelim, a motivação maior para a criação da CS foi por observar as dificuldades enfrentadas pelos investidores nacionais e estrangeiros que queriam investir no mercado imobiliário cearense.

Segundo Angelim, faltam informações e estatísticas sobre o setor. “A nossa ideia é criar uma entidade independente, uma organização onde esses investidores e atuantes do setor possam não só ter as informações necessárias, mas também serem acolhidas, conduzidas em todos os processos e legitimadas pelo governo”, explica.

Durante a reunião, os participantes decidiram, por unanimidade, pela criação da Câmara Imobiliária. A solenidade de instalação foi marcada para o próximo dia 22 de fevereiro, quando também haverá a eleição do presidente e do secretariado executivo do novo fórum.

ENTENDA

As Câmaras Setoriais são órgãos de caráter consultivo, compostos por representantes das entidades privadas envolvidas, organizações não governamentais e órgãos públicos e privados relacionados aos respectivos segmentos.

Os integrantes das Câmaras atuarão em conjunto, visando à identificação de dificuldades e à proposição de sugestões que contribuam para o desenvolvimento das atividades produtivas no Ceará.

A Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), a Associação dos Notários e Registradores do Ceará (Anoreg/Ce), Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Centro Industrial do Ceará (CIC), Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Ceará (CAU/Ce), UFC, Unifor, Setur/For, Setur/Ce, Crea, Coopercom, Semam, Secopa/For, Secoap/Ce, Sinduscon, Semace, Secretária das Cidades do Estado, Creci e Fortaleza Visitors e Convention Bureau foram as instituições representadas na reunião.

EM TEMPO...

Além da CS Imobiliária, já funcionam, no âmbito da Adece, câmaras ligadas a setores produtivos como a cajucultura, carnaúba, floricultura, fruticultura, leite, mel, tilápia, camarão, trigo, vestuário, além das câmaras do audiovisual, da energia eólica, do comércio e serviços, do eletrometal, de eventos, de logística, da saúde, da tecnologia da informação e mineral.

Fonte: O Estado

Av. Beira Mar tem o 4º valor do m² mais caro do Brasil.

O valor do metro quadrado (m²) para imóveis novos, na Avenida Beira Mar, em Fortaleza, já está na faixa dos R$ 10 mil, de acordo com o coordenador de assuntos legislativos do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), Hamilton Cavalcante. Com isso já pode ser considerado o quarto mais caro do País, ficando atrás somente dos bairros Leblon, no Rio de Janeiro, que tem média de R$ 20.451,00; Vila Conceição, em São Paulo, no valor de R$ 12.100,00, e Setor Noroeste de Brasília, com R$ 10.565,00 o metro, segundo uma pesquisa realizada pelo Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, divulgada ontem.

A Capital cearense apresenta ainda, na sequência, os bairros Meireles (R$ 7,5 mil); Aldeota (R$ 5,5 mil a 6,5 mil), e Dionísio Torres (R$ 4,5 mil a 5 mil), como os mais valorizados. Também aparecem o Bairro de Fátima e a Cidade dos Funcionários, com valores muito semelhantes aos praticados na Aldeota. “Dentre eles, o Bairro de Fátima está surpreendendo a todos, no que diz respeito à valorização. De acordo com os compradores, a justificativa é que ali é uma área livre de favelas, o que acaba sendo visto como um grande benefício, atraindo as pessoas. Tanto, que este fato já está sendo utilizado pelos corretores de imóveis como um de seus principais argumentos de venda”, disse Hamilton Cavalcante.

Alguns fatores influenciam o valor de um imóvel, mesmo sendo na área mais nobre de Fortaleza, como é a primeira quadra da Avenida Beira Mar. O tempo de construção do empreendimento, tipo de acabamento e equipamentos que tenha ou não (piscina, salão de festas, sauna, sala de fitness, dentre outros), podem fazer com que o valor possa ser reduzido em até 20% ou 30%. “Mas também há construções com um nível tão elevado, como uma piscina por andar, que leva o preço final a mais de R$ 12 mil o metro, como um que sequer chegou a ser colocado à disposição da maior parte da população, pois ficou restrito a um grupo muito seleto de compradores, totalmente comercializado na planta”, destacou o integrante do Creci-CE.

NACIONAL

O Leblon foi o bairro que registrou o metro quadrado mais caro entre 16 municípios brasileiros pesquisados pelo Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, divulgado ontem. Segundo a pesquisa, o valor do m² no bairro carioca ficou, na média, em R$ 20,4 mil em janeiro, 69,02% maior que o mesmo espaço mais caro encontrado na cidade de São Paulo, no bairro Vila Nova Conceição, cujo valor foi de R$ 12,1 mil. Dentre as 16 cidades analisadas, o metro mais ‘barato’ foi encontrado na Praia da Costa, em Vila Velha (ES), de R$ 3,7 mil, diferença de 452,73%, em relação ao Leblon.

Ainda segundo a pesquisa, no mês passado, o preço do metro quadrado nacional ficou em torno de R$ 6.350,00 – ou seja, 0,9% maior que o valor apurado em dezembro de 2012. No mesmo período, Fortaleza registrou o maior aumento nos preços, de 3,4% - enquanto Brasília (-0,1%) e Recife (-0,3%) -, apresentaram discretos recuos. O Rio ainda tem o m² mais caro do País, R$ 8,7 mil; seguido por São Paulo (R$ 6,9 mil), Niterói-RJ (R$ 6,4 mil) e Brasília (R$ 6,3 mil). Na quinta posição aparece a cidade de Recife (R$ 5,1 mil), tendo na sequência as cidades de Belo Horizonte (R$ 5 mil), Fortaleza (R$ 4,9 mil), São Caetano do Sul (R$ 4,7 mil), Florianópolis (R$ 4,4 mil) e Porto Alegre (R$ 4,3 mil).

Fonte: O Estado

Sem alarde, bancos renegociam taxa de juros de financiamento de imóvel.

Bancos não fazem divulgação, mas alguns aceitam reduzir taxa. Simulação indica economia de R$ 14 mil em empréstimo de R$ 150 mil.

Embora não seja uma prática disseminada e alardeada pelos bancos, a renegociação da taxa de financiamento imobiliário é uma possibilidade para os consumidores, principalmente para os contratos firmados antes do movimento de redução das taxas de juros iniciado no primeiro semestre de 2012.

Uma pequena redução de 0,5 ponto percentual na taxa efetiva de juros anual contratada, numa situação hipotética simulada pela Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), pode resultar numa economia de mais de R$ 14 mil ao longo de um financiamento de R$ 150 mil (veja ao final desta reportagem detalhes da simulação). Numa negociação mais agressiva, em que o consumidor consiga, por exemplo, reduzir a taxa de 12% para 9% ao ano, seria possível economizar mais de R$ 85 mil no exemplo apresentado pela entidade.

Não é simples obter junto aos bancos informações sobre revisão da taxa efetiva de juros contratada. Dos seis maiores bancos do país, o Bradesco e o Santander foram os únicos a admitir a possibilidade de renegociação. Mesmo assim, o Bradesco destacou que "analisa caso a caso". O Santander disse que, "analisa o perfil e o tempo de relacionamento de cada cliente com o banco".

A Caixa Econômica Federal disse que “a política de redução de juros é direcionada apenas para novas contratações”. O Banco do Brasil informou que “não adota essa estratégia negocial”. O HSBC respondeu que “não atua com a renegociação de taxa de contratos em carteira”. O Itaú foi o único que não respondeu.

O G1 apurou, entretanto, que clientes do Itaú têm conseguido reduzir a taxa de financiamento com o argumento de que bancos concorrentes oferecem condições melhores.

Em um caso, um cliente reduziu em 0,66 ponto percentual a taxa efetiva de juros anual contratada. Após contato por telefone, o banco pediu cinco dias úteis para elaborar uma contraproposta e, em dois dias, apresentou via e-mail um aditivo contratual, com a alteração das condições contratadas. Na prática, a renegociação garantiu uma redução de quase R$ 100 na prestação de cerca de R$ 2 mil do financiamento de 30 anos do imóvel.

Zona de conforto

Para Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), as condições ainda complexas para que o consumidor faça a portabilidade do crédito imobiliário deixam os bancos numa zona de conforto. Mas ela diz que há um movimento de concorrência no setor que pode beneficiar o consumidor.

“O consumidor pressionar o seu banco para conseguir uma taxa diferenciada da que vem pagando é totalmente viável e cabível”, diz. “O consumidor, às vezes, tem dificuldade [de negociar] e quer preservar a relação com seu banco. Mas não custa tentar, fazer essa experiência, buscar outro banco. Tem que ir quebrando as barreiras. É um movimento importante. Se está sendo feito para novos contratos, quem já está no contrato há mais tempo não pode ser penalizado no momento em que se pode fazer esta migração.”

O Idec fez, a pedido do G1, um levantamento das taxas médias praticadas atualmente pelos seis maiores bancos do país (veja tabela abaixo). A simulação foi feita dentro de uma condição conservadora, usando o que o mercado chama de “taxa de balcão”, para o cliente que não tem nenhum nível de relacionamento com o banco.

Comparativo de aquisição de crédito imobiliário de acordo com simulador no site dos bancos Estudo elaborado pelo Idec, tendo como base financiamento de R$ 150 mil
Instituição	BB	Bradesco	CEF	HSBC	Itaú	Santander
Valor da renda exigida	R$ 5 mil	R$ 6.054	R$ 6 mil	R$ 6.270	R$ 5 mil	R$ 5.491
Taxa de juros efetiva	8,90%	10,50%	8,85%	10,75%	9,50%	11,00%
Custo Efetivo Total (CET)	10,31%	11,99%	10,27%	11,93%	10,93%	12,27%
Custo Efetivo Sistema Habitacional (CESH)	6,0446%	6,3397%	6,0930%	4,4900%	6,7992%	4,9991%
Seguro morte/invalidez permanente (MIP)	R$ 47,70	R$ 63,00	R$ 47,70	R$ 48,83	R$ 70,16	R$ 60,00
Seguro danos físicos ao imóvel (DFI)	R$ 22,95		R$ 22,95	R$ 25,50		R$ 25,07
Valor principal	R$ 95,65	R$ 87,86	R$ 95,65	R$ 99,33	R$ 95,16	R$ 110,07
Encargos (amortização + juros)	R$ 1.551,95	R$ 1.753,28	R$ 1.563,76	R$ 1.781,76	R$ 1.639,04	R$ 1.811,69
Tarifa de administração de contrato	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00
Valor da prestação	R$ 1.647,60	R$ 1.841,14	R$ 1.659,41	R$ 1.881,09	R$ 1.734,20	R$ 1.921,76
Fonte: Site dos bancos/Elaboração: Idec

O sistema adotado para a simulação foi o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e o critério de amortização de juros selecionado foi o sistema de amortização constante (SAC). O perfil seria de um comprador com 41 anos de idade, renda mensal de R$ 5 mil, comprando um imóvel novo, cujo valor total seria de R$ 250 mil. O suposto comprador daria R$ 100 mil de entrada e financiaria os R$ 150 mil restantes em 25 anos.

Como negociar

Para negociar com o banco, o cliente precisa ser “persuasivo”, nas palavras de Ione, e deve pesquisar para ter poder de barganha. Uma alternativa, por exemplo, é entrar no sistema dos bancos, via internet, e fazer uma simulação, ou consultar diretamente outras instituições bancárias para conhecer as condições propostas.

De acordo com o advogado William Santos Ferreira, coordenador da pós-graduação em direito imobiliário da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), o primeiro passo é solicitar uma posição atualizada do débito no banco em que foi feito o financiamento e, de posse desta informação, pedir uma proposta a outra instituição.

“Depois ele pode levar ao banco de origem, porque pode ser que este até apresente proposta mais vantajosa para não perder o cliente e o financiamento de longo prazo”, diz.

Mas o advogado destaca que a renegociação nem sempre será possível, pois as condições foram previamente estabelecidas. “Na impossibilidade, somente buscando assessoria jurídica para verificar se há condições para algum questionamento judicial ou utilizando a portabilidade”, diz.

Cuidados

O consumidor, no entanto, deve estar atento a tudo o que está sendo cobrado, alertam o advogado e a especialista do Idec.

“Para verificar se é economicamente interessante, o consumidor deve obter informações acerca de todos os custos, taxas de juros e não apenas do valor da parcela mensal, o que é muito comum”, orienta o coordenador da PUC.

Ione diz que a mudança, às vezes, pode envolver tarifas e taxas que não estão dentro do crédito. “Tudo isso tem que ser ponderado na hora de fazer a operação, porque ela pode não ser benéfica. (...) Se a pessoa não tem entendimento da soma da taxa, deve procurar alguém que pode simular essa recomposição. Porque pode ocorrer de pagar uma prestação menor, mas ter gasto maior por conta dos custos de transferência”, diz.

Questionado sobre se os bancos têm sido receptivos à renegociação, Ferreira acha que “há certa propensão”. Mas Ione afirma que é um movimento que depende do empenho do consumidor. “Não dá para dizer que, naturalmente, eles vão fazer isso. Nenhum banco vai querer perder dinheiro. Não vão chamar o cliente e dizer 'vem cá que vou reduzir'”, comenta.

Taxas variam

O coordenador da PUC reforça que a variação de taxas pode ter impacto significativo no bolso do consumidor. “O que pode ‘mensalmente’ não parecer muito, ou seja, uma diferença de 0,5% a 2%, por exemplo, ao longo de um financiamento de anos representa um grande impacto no valor total a ser pago”, diz.

Para definir a taxa de um cliente, os bancos usam como critérios o nível de relacionamento dele com a instituição, o risco de inadimplência, as garantias, o custo de captação de recursos, entre outras variáveis.

Portabilidade

O G1 também perguntou aos bancos qual a política em relação à portabilidade do crédito. A Caixa, por exemplo, respondeu que definirá sua estratégia somente após a regulamentação da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que trata da portabilidade.

Durante coletiva de imprensa para comentar resultados trimestrais do Banco do Brasil, no início de novembro, Alexandre Corrêa Abreu, vice-presidente de negócios da instituição, também comentou que “a lei que mexeu na poupança deu o caminho para fazer a portabilidade, só que ainda falta ser regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional”.

Na prática, esta lei permite que, ao transferir o financiamento para outro banco, o consumidor não tenha que fazer o registro do imóvel de novo. Bastaria fazer a averbação do contrato, o que reduziria um dos principais custos cartorários.

A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) informou que a lei já está valendo. “Para o registro de imóveis não havia a necessidade da lei, pois, o credor originário poderia ceder seu crédito a outro credor, porém, dependia da vontade de ambos os credores”, informa Joélcio Escobar, diretor de tecnologia da entidade e 8º Oficial de Registro de Imóveis da capital.

“A nova lei regulou a operacionalização dessa substituição de credores no âmbito, principalmente, do sistema financeiro. Em ambos os negócios o ato a ser praticado no registro de imóveis é o de uma averbação.”

Sobre quais são os custos no caso da portabilidade, Escobar disse que os emolumentos dependem da forma como o contrato for elaborado. “Se os agentes financeiros optam por cancelar a antiga garantia e constituir nova, são necessários dois atos, de averbação do cancelamento e de registro da nova garantia. Todavia, se o contrato formalizado for apenas de mudança do credor (cessão ou portabilidade pela nova regra) os emolumentos correspondem a uma averbação”, orienta.

Estes valores dependem do estado em que fica o imóvel, mas, para exemplificar, o diretor da Arisp explica que, no estado de São Paulo, a tabela de emolumentos é escalonada em faixas de valores. “Apenas para parâmetro, é possível afirmar que os custos são de aproximadamente 0,374% do saldo devedor do financiamento”, diz.

Simulação da Anefac

O impacto de uma redução da taxa ao final do contrato vai depender de uma série de fatores – como valor do financiamento, taxa de juros inicial e final, prazo do financiamento e sistema de amortização.

A simulação feita pela Anefac a pedido do G1 usa como referência um consumidor que tenha feito um financiamento de R$ 150 mil por 30 anos, já tendo pago 5 anos. Os cálculos foram feitos usando a tabela Price como sistema de amortização – que prevê parcelas fixas ao longo de todo o contrato.

A uma taxa de juros de 10%, ele teria que pagar 360 parcelas mensais de R$ 1.272,24, totalizando R$ 458.006.40. Se ele conseguisse reduzir a taxa para 9,5%, a dívida a valor presente seria de R$ 144.464,70, que financiada em 25 anos, resultaria em 300 parcelas mensais de R$ 1.224,24.

“Neste caso ele teria uma redução nas prestações com este novo financiamento de R$ 48,00 e teria economizado em todo o financiamento restante do valor de R$ 14.400”, explica Miguel José Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Anefac.

Imaginando as mesmas condições de financiamento, mas cuja taxa de juros tivesse recuado de 12% para 9%, o impacto seria de mais de R$ 85 mil.

“Como ele pagou cinco anos, restaria pagar 300 parcelas mensais de R$ 1.474,com total a pagar de R$ 442.200. Esta dívida a valor presente seria hoje de R$ 146.061,34, que financiada em 25 anos pagaria 300 parcelas mensais de R$ 1.189,94. Com a taxa a 9% ao ano, ele teria uma redução nas prestações de R$ 284,06 e teria economizado em todo o financiamento restante o valor de R$ 85.218”, diz Oliveira.

Fonte: G1