A Gangorra dos Preços

por João Teodoro da Silva

Para quem, nos anos recentes, tem assistido a uma contínua alta no valor dos imóveis, o ano de 2013 desponta com significativa novidade para o mercado imobiliário: os preços irão se estabilizar e, em alguns casos, começar a se retrair. Levantamentos recentes feitos pelo Sistema Cofeci-Creci identificam que o boom imobiliário entrará em nova etapa.

A partir de agora, iremos assistir a uma fase de estabilização. Os preços irão se aproximar mais da realidade mercadológica e, assim, do bolso do consumidor, de acordo com a singular lei de oferta e procura. Esse movimento se iniciou em 2012. Irá alterar o cenário atual, de constantes altas, e afetar todos os setores do mercado imobiliário, da comercialização ao mercado de locação.

Somente onde haverá grandes eventos, como Copa do Mundo e Olimpíadas, ainda há possibilidade de alguma majoração nos preços. E, ainda nesse contexto, a situação será singular e momentânea. O recente boom imobiliário no Brasil reacendeu um setor que estava estagnado. E causou uma disparada de preços, que chegou até mesmo a desequilibrar a lógica e a aritmética vigentes nesse mercado. Enquanto os Estados Unidos enfrentavam uma grave crise, originada numa bolha imobiliária, o Brasil via o segmento explodir, em função de uma imensa demanda reprimida nos anos anteriores. Num primeiro olhar, muitos identificaram aqui também a ameaça de uma bolha.

A mesma, felizmente, nunca ocorreu no Brasil. Agora, teremos que estar preparados para enfrentar um segundo momento: a estabilização dos preços e até mesmo um retrocesso nas tabelas de comercialização, de investimento e até mesmo da presença do setor e seus índices na macroeconomia nacional. Em muitos centros urbanos, as construtoras voltadas para as classes média e alta retraíram investimentos. Necessitam comercializar o estoque acumulado. Para isso, terão que rever valores e condições, e precisar ainda mais de um bom agente comercializador, o corretor de imóveis, para conquistar o cliente. Voltando no tempo, é necessário rememorar a sequência histórica.

Tudo começou em 2005, após a Lei Federal 10.931, em vigor a partir de agosto de 2004.Em seu texto, a nova regulamentação atacava dois pontos cruciais naquele momento. Primeiro, a lei ampliou a segurança de quem investe em um imóvel, regulamentando o patrimônio de afetação. Assim, afastou os fantasmas herdados de casos como a Encol, que ainda eram muito fortes no imaginário do consumidor. Em sua segunda parte, a regra induziu o sistema financeiro a destinar recursos para o crédito imobiliário. Com isso, promoveu a oferta de financiamentos, ampliou o acesso ao crédito com extensão no limite de prazos para a quitação e da idade dos aspirantes ao benefício, desburocratizou a concessão de financiamentos, estimulou a concorrência saudável no mercado financeiro por melhores condições ofertadas ao consumidor. Uma medida complementar também ajudou no aquecimento do mercado, com a possibilidade de financiar não só imóveis novos, mas também usados.

Em seguida, os benefícios, até então direcionados a imóveis residenciais, abrangeram também unidades comerciais.

Veio o Programa Minha Casa, Minha Vida para agregar força e complementar a política habitacional. O boom imobiliário, com tantas alavancas, nada mais foi do que a descompressão de um mercado que estava reprimido desde o Plano Collor. Assim como interpretamos o boom imobiliário como um crescimento ávido, nosso desafio agora será não considerar o equilíbrio que se avista como momento recessivo. Ao analisar os números que deverão permear o mercado em 2013, teremos de considerar que a gangorra que subiu nos últimos anos, começa a baixar -e não sabemos em que ponto irá interromper o movimento -, mas segue criando oportunidades para todos.

Pesquisa recente aponta que mais de 7 milhões de consumidores das classes C e D esperam adquirir um imóvel nos próximos dois anos. Há crédito imobiliário disponível para isso.

O momento, agora, é de reflexão e redirecionamento. O mercado continuará aquecido, mas voltado a novos segmentos, com muitas e boas oportunidades para consumidores, vendedores e intermediários das operações imobiliárias.

✽ PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (SISTEMA COFECI- CRECI)