Bancos não fazem divulgação, mas alguns aceitam reduzir taxa. Simulação indica economia de R$ 14 mil em empréstimo de R$ 150 mil.
Embora não seja uma prática disseminada e alardeada pelos
bancos, a renegociação da taxa de financiamento imobiliário é uma possibilidade
para os consumidores, principalmente para os contratos firmados antes do
movimento de redução das taxas de juros iniciado no primeiro semestre de 2012.
Uma pequena redução de 0,5 ponto percentual na taxa efetiva
de juros anual contratada, numa situação hipotética simulada pela Associação
Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac),
pode resultar numa economia de mais de R$ 14 mil ao longo de um financiamento
de R$ 150 mil (veja ao final desta reportagem detalhes da simulação). Numa
negociação mais agressiva, em que o consumidor consiga, por exemplo, reduzir a
taxa de 12% para 9% ao ano, seria possível economizar mais de R$ 85 mil no
exemplo apresentado pela entidade.
Não é simples obter junto aos bancos informações sobre
revisão da taxa efetiva de juros contratada. Dos seis maiores bancos do país, o
Bradesco e o Santander foram os únicos a admitir a possibilidade de
renegociação. Mesmo assim, o Bradesco destacou que "analisa caso a
caso". O Santander disse que, "analisa o perfil e o tempo de
relacionamento de cada cliente com o banco".
A Caixa Econômica Federal disse que “a política de redução
de juros é direcionada apenas para novas contratações”. O Banco do Brasil
informou que “não adota essa estratégia negocial”. O HSBC respondeu que “não
atua com a renegociação de taxa de contratos em carteira”. O Itaú foi o único
que não respondeu.
O G1 apurou, entretanto, que clientes do Itaú têm conseguido
reduzir a taxa de financiamento com o argumento de que bancos concorrentes
oferecem condições melhores.
Em um caso, um cliente reduziu em 0,66 ponto percentual a
taxa efetiva de juros anual contratada. Após contato por telefone, o banco
pediu cinco dias úteis para elaborar uma contraproposta e, em dois dias,
apresentou via e-mail um aditivo contratual, com a alteração das condições
contratadas. Na prática, a renegociação garantiu uma redução de quase R$ 100 na
prestação de cerca de R$ 2 mil do financiamento de 30 anos do imóvel.
Zona de conforto
Para Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de
Defesa do Consumidor (Idec), as condições ainda complexas para que o consumidor
faça a portabilidade do crédito imobiliário deixam os bancos numa zona de
conforto. Mas ela diz que há um movimento de concorrência no setor que pode
beneficiar o consumidor.
“O consumidor pressionar o seu banco para conseguir uma taxa
diferenciada da que vem pagando é totalmente viável e cabível”, diz. “O
consumidor, às vezes, tem dificuldade [de negociar] e quer preservar a relação
com seu banco. Mas não custa tentar, fazer essa experiência, buscar outro banco.
Tem que ir quebrando as barreiras. É um movimento importante. Se está sendo
feito para novos contratos, quem já está no contrato há mais tempo não pode ser
penalizado no momento em que se pode fazer esta migração.”
O Idec fez, a pedido do G1, um levantamento das taxas médias
praticadas atualmente pelos seis maiores bancos do país (veja tabela abaixo). A
simulação foi feita dentro de uma condição conservadora, usando o que o mercado
chama de “taxa de balcão”, para o cliente que não tem nenhum nível de
relacionamento com o banco.
| Comparativo de aquisição de crédito imobiliário de acordo com simulador no site dos bancos Estudo elaborado pelo Idec, tendo como base financiamento de R$ 150 mil | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Instituição | BB | Bradesco | CEF | HSBC | Itaú | Santander |
| Valor da renda exigida | R$ 5 mil | R$ 6.054 | R$ 6 mil | R$ 6.270 | R$ 5 mil | R$ 5.491 |
| Taxa de juros efetiva | 8,90% | 10,50% | 8,85% | 10,75% | 9,50% | 11,00% |
| Custo Efetivo Total (CET) | 10,31% | 11,99% | 10,27% | 11,93% | 10,93% | 12,27% |
| Custo Efetivo Sistema Habitacional (CESH) | 6,0446% | 6,3397% | 6,0930% | 4,4900% | 6,7992% | 4,9991% |
| Seguro morte/invalidez permanente (MIP) | R$ 47,70 | R$ 63,00 | R$ 47,70 | R$ 48,83 | R$ 70,16 | R$ 60,00 |
| Seguro danos físicos ao imóvel (DFI) | R$ 22,95 | R$ 22,95 | R$ 25,50 | R$ 25,07 | ||
| Valor principal | R$ 95,65 | R$ 87,86 | R$ 95,65 | R$ 99,33 | R$ 95,16 | R$ 110,07 |
| Encargos (amortização + juros) | R$ 1.551,95 | R$ 1.753,28 | R$ 1.563,76 | R$ 1.781,76 | R$ 1.639,04 | R$ 1.811,69 |
| Tarifa de administração de contrato | R$ 25,00 | R$ 25,00 | R$ 25,00 | R$ 25,00 | R$ 25,00 | R$ 25,00 |
| Valor da prestação | R$ 1.647,60 | R$ 1.841,14 | R$ 1.659,41 | R$ 1.881,09 | R$ 1.734,20 | R$ 1.921,76 |
Fonte: Site dos bancos/Elaboração: Idec | ||||||
O sistema adotado para a simulação foi o Sistema Financeiro
Habitacional (SFH) e o critério de amortização de juros selecionado foi o
sistema de amortização constante (SAC). O perfil seria de um comprador com 41
anos de idade, renda mensal de R$ 5 mil, comprando um imóvel novo, cujo valor
total seria de R$ 250 mil. O suposto comprador daria R$ 100 mil de entrada e
financiaria os R$ 150 mil restantes em 25 anos.
Como negociar
Para negociar com o banco, o cliente precisa ser “persuasivo”,
nas palavras de Ione, e deve pesquisar para ter poder de barganha. Uma
alternativa, por exemplo, é entrar no sistema dos bancos, via internet, e fazer
uma simulação, ou consultar diretamente outras instituições bancárias para
conhecer as condições propostas.
De acordo com o advogado William Santos Ferreira,
coordenador da pós-graduação em direito imobiliário da Pontifícia Universidade
Católica de São Paulo (PUC-SP), o primeiro passo é solicitar uma posição
atualizada do débito no banco em que foi feito o financiamento e, de posse
desta informação, pedir uma proposta a outra instituição.
“Depois ele pode levar ao banco de origem, porque pode ser
que este até apresente proposta mais vantajosa para não perder o cliente e o
financiamento de longo prazo”, diz.
Mas o advogado destaca que a renegociação nem sempre será
possível, pois as condições foram previamente estabelecidas. “Na
impossibilidade, somente buscando assessoria jurídica para verificar se há
condições para algum questionamento judicial ou utilizando a portabilidade”,
diz.
Cuidados
O consumidor, no entanto, deve estar atento a tudo o que
está sendo cobrado, alertam o advogado e a especialista do Idec.
“Para verificar se é economicamente interessante, o
consumidor deve obter informações acerca de todos os custos, taxas de juros e
não apenas do valor da parcela mensal, o que é muito comum”, orienta o
coordenador da PUC.
Ione diz que a mudança, às vezes, pode envolver tarifas e
taxas que não estão dentro do crédito. “Tudo isso tem que ser ponderado na hora
de fazer a operação, porque ela pode não ser benéfica. (...) Se a pessoa não
tem entendimento da soma da taxa, deve procurar alguém que pode simular essa
recomposição. Porque pode ocorrer de pagar uma prestação menor, mas ter gasto
maior por conta dos custos de transferência”, diz.
Questionado sobre se os bancos têm sido receptivos à
renegociação, Ferreira acha que “há certa propensão”. Mas Ione afirma que é um
movimento que depende do empenho do consumidor. “Não dá para dizer que,
naturalmente, eles vão fazer isso. Nenhum banco vai querer perder dinheiro. Não
vão chamar o cliente e dizer 'vem cá que vou reduzir'”, comenta.
Taxas variam
O coordenador da PUC reforça que a variação de taxas pode
ter impacto significativo no bolso do consumidor. “O que pode ‘mensalmente’ não
parecer muito, ou seja, uma diferença de 0,5% a 2%, por exemplo, ao longo de um
financiamento de anos representa um grande impacto no valor total a ser pago”,
diz.
Para definir a taxa de um cliente, os bancos usam como
critérios o nível de relacionamento dele com a instituição, o risco de
inadimplência, as garantias, o custo de captação de recursos, entre outras
variáveis.
Portabilidade
O G1 também perguntou aos bancos qual a política em relação
à portabilidade do crédito. A Caixa, por exemplo, respondeu que definirá sua
estratégia somente após a regulamentação da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de
2012, que trata da portabilidade.
Durante coletiva de imprensa para comentar resultados
trimestrais do Banco do Brasil, no início de novembro, Alexandre Corrêa Abreu,
vice-presidente de negócios da instituição, também comentou que “a lei que
mexeu na poupança deu o caminho para fazer a portabilidade, só que ainda falta
ser regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional”.
Na prática, esta lei permite que, ao transferir o
financiamento para outro banco, o consumidor não tenha que fazer o registro do
imóvel de novo. Bastaria fazer a averbação do contrato, o que reduziria um dos
principais custos cartorários.
A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo
(Arisp) informou que a lei já está valendo. “Para o registro de imóveis não
havia a necessidade da lei, pois, o credor originário poderia ceder seu crédito
a outro credor, porém, dependia da vontade de ambos os credores”, informa
Joélcio Escobar, diretor de tecnologia da entidade e 8º Oficial de Registro de
Imóveis da capital.
“A nova lei regulou a operacionalização dessa substituição de
credores no âmbito, principalmente, do sistema financeiro. Em ambos os negócios
o ato a ser praticado no registro de imóveis é o de uma averbação.”
Sobre quais são os custos no caso da portabilidade, Escobar
disse que os emolumentos dependem da forma como o contrato for elaborado. “Se
os agentes financeiros optam por cancelar a antiga garantia e constituir nova,
são necessários dois atos, de averbação do cancelamento e de registro da nova
garantia. Todavia, se o contrato formalizado for apenas de mudança do credor
(cessão ou portabilidade pela nova regra) os emolumentos correspondem a uma
averbação”, orienta.
Estes valores dependem do estado em que fica o imóvel, mas,
para exemplificar, o diretor da Arisp explica que, no estado de São Paulo, a
tabela de emolumentos é escalonada em faixas de valores. “Apenas para
parâmetro, é possível afirmar que os custos são de aproximadamente 0,374% do
saldo devedor do financiamento”, diz.
Simulação da Anefac
O impacto de uma redução da taxa ao final do contrato vai
depender de uma série de fatores – como valor do financiamento, taxa de juros
inicial e final, prazo do financiamento e sistema de amortização.
A simulação feita pela Anefac a pedido do G1 usa como
referência um consumidor que tenha feito um financiamento de R$ 150 mil por 30
anos, já tendo pago 5 anos. Os cálculos foram feitos usando a tabela Price como
sistema de amortização – que prevê parcelas fixas ao longo de todo o contrato.
A uma taxa de juros de 10%, ele teria que pagar 360 parcelas
mensais de R$ 1.272,24, totalizando R$ 458.006.40. Se ele conseguisse reduzir a
taxa para 9,5%, a dívida a valor presente seria de R$ 144.464,70, que
financiada em 25 anos, resultaria em 300 parcelas mensais de R$ 1.224,24.
“Neste caso ele teria uma redução nas prestações com este
novo financiamento de R$ 48,00 e teria economizado em todo o financiamento
restante do valor de R$ 14.400”, explica Miguel José Ribeiro de Oliveira,
vice-presidente da Anefac.
Imaginando as mesmas condições de financiamento, mas cuja
taxa de juros tivesse recuado de 12% para 9%, o impacto seria de mais de R$ 85
mil.
“Como ele pagou cinco anos, restaria pagar 300 parcelas
mensais de R$ 1.474,com total a pagar de R$ 442.200. Esta dívida a valor
presente seria hoje de R$ 146.061,34, que financiada em 25 anos pagaria 300
parcelas mensais de R$ 1.189,94. Com a taxa a 9% ao ano, ele teria uma redução
nas prestações de R$ 284,06 e teria economizado em todo o financiamento
restante o valor de R$ 85.218”, diz Oliveira.
Fonte: G1
