Passada a fase de grandes investimentos ligados ao programa
Minha Casa, Minha Vida, que fez muitas empresas apostarem forte em imóveis para
a baixa renda, o segmento de alto padrão está voltando a seduzir construtoras e
incorporadoras de peso, além de novas entrantes no mercado.
De um lado, as empresas demonstram otimismo com o aumento da
renda média dos brasileiros. De outro, readequam estratégias após lidarem com
grandes estoques de imóveis para vender no segmento de baixa renda, frutos do
cancelamento de contratos.
Os lançamentos dos imóveis de alto padrão - que chegam a
superar R$ 10 mil por metro quadrado em alguns municípios - se concentram nas
duas maiores cidades do País, onde a disputa por espaços é cada vez mais
acirrada em bairros como Ipanema e Leblon, no Rio, e Moema, Jardins e
Pinheiros, em São Paulo.
"A demanda por empreendimento de alto padrão ainda tem
muito a crescer, devido ao visível aumento da renda no Brasil e ao crescimento
desta fatia da população", disse o vice-presidente financeiro da Cyrela,
José Florêncio, sem mencionar números. Nos últimos cinco anos, o segmento
representou, em média, 33% dos lançamentos da empresa.
A PDG Realty, que tradicionalmente tem nesses imóveis cerca
de 15% de seus lançamentos, avalia inclusive expandir sua atuação, ingressando
em Belo Horizonte e em Brasília com os imóveis de alta renda.
"Existe plano para isso, sim (...) para o ano que
vem", afirmou o vice-presidente de incorporações da PDG, Antonio Guedes,
explicando que a empresa ainda terá que adquirir terrenos para os projetos.
"Ele (segmento de alta renda) é importante para agregar
valor à marca, dá margens boas", disse o executivo, sem revelar os
números.
A margem bruta do setor de alta renda é de 30% a 35%
enquanto que os empreendimentos dentro do programa Minha Casa, Minha Vida é de
20% a 25%, de acordo com um analista que preferiu não ser identificado.
O otimismo de construtoras e incorporadoras com o setor
contrasta com o ambiente econômico - o PIB brasileiro ruma em 2013 para o
terceiro ano seguido de crescimento abaixo de 3%. Para as companhias, o ânimo
se apoia no movimento de crescimento da renda das famílias e em números
recentes do setor.
Segundo o Secovi-SP, o mercado de imóveis residenciais novos
na capital paulista teve a maior alta de vendas e lançamentos para o mês de
abril desde 2004, de 73,8% em relação a abril de 2012. Não há dados específicos
gerais sobre o desempenho por segmento.
A incorporadora americana Related Brasil, que chegou ao País
em fevereiro de 2012, quando o boom imobiliário já dava sinais de estafa,
lançará este ano dois empreendimentos residenciais em São Paulo com Valor Geral
de Vendas (VGV) de R$ 1,4 bilhão, cobrando entre R$ 9 mil e R$ 18 mil pelo
metro quadrado.
"São Paulo é uma metrópole como qualquer outra do mundo,
com número crescente de milionários, helicópteros e bancos de
investimento", disse o presidente da incorporadora, Daniel Citron.
A Related fechou uma parceria com a RealtON, especializada
em venda de estoques de imóveis, que formará uma equipe exclusiva para vender
os empreendimentos da incorporadora, contratando 40 corretores até julho. Esses
profissionais custam cerca de três vezes mais do que a média do mercado,
segundo o presidente da RealtON, Rogério Santos.
Há pouco mais de uma semana, a Gafisa vendeu 70% da
Alphaville, sua empresa de loteamentos urbanos de alto padrão, por cerca de 3
vezes e meia o seu valor patrimonial, numa demonstração do interesse crescente
dos investidores por esse segmento. Ao mesmo tempo, de acordo com analistas do
Bank of America Merrill Lynch, o consenso de mercado precificava a Gafisa em
0,8 vez o seu valor patrimonial.
Entre 2007 e 2012, os lançamentos de Alphaville aumentaram
mais de quatro vezes, para R$ 1,3 bilhão, informou a Gafisa, que controlou a
companhia neste período. Os compradores do controle da Alphaville foram as
companhias de investimento Blackstone Real State e Pátria Investimentos.
Terrenos caros e escassos
Os terrenos para o segmento de alta renda costumam ser de
quatro a dez vezes mais caros do que os voltados para a média renda, enquanto
os custos das obras tendem a ser no mínimo o dobro, de acordo com o
vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emílio Kallas.
Com a baixa disponibilidade de terrenos em áreas nobres, as
empresas pagam mais caro pelas áreas, mas repassam os valores aos consumidores
e ainda cobram a mais pelos lugares centrais.
"A gente precisa olhar 100 oportunidades (de terreno)
para conseguir fazer um ou dois negócios", diz Citron, da Related.
"Mas as pessoas querem morar nessas regiões que estão perto de tudo e elas
pagam por isso", acrescentou.
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